Khi đầu tư mua đất nông nghiệp để lên đất thổ cư lời hay lỗ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Dưới đây là 2 góc độ về pháp lý cần biết khi đầu tư mua đất nông nghiệp.
Thực tế, khi đầu tư mua đất nông nghiệp để lên đất thổ cư lời hay lỗ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư; Chi phí khi chuyển lên đất thổ cư; Giá đất mua vào và giá đất bán ra; Có đường hoặc có quy hoạch thành khu dân cư trong tương lai; Nhiễu thông tin và nhu cầu mua cao; Khả năng đẩy giá và bán cho những người thiếu thông tin hoặc thích mạo hiểm đầu tư,… Dưới đây là 2 thông tin cần biết khi đầu tư mua đất nông nghiệp.
Khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư
Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp người dân gửi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là được chuyển. Thay vào đó muốn được chuyển phải phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo đó, tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, nếu được phép chuyển lên đất thổ cư thì khả năng cao người bỏ tiền mua đất nông nghiệp sẽ lãi.
Trên thực tế nhiều người dân mặc định mua đất nông nghiệp thì 100% trường hợp sẽ được chuyển lên đất thổ cư và bán ra theo giá đất thổ cư nên sẽ lời lớn. Tuy nhiên trên thực tế, khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư nhìn chung không dễ như nhiều người nghĩ.
Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy vào từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỷ đồng (phổ biến từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).
Trong Luật đất đai không có con số về chi phí cụ thể khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:
Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Để có lãi thì số tiền bán ra phải lớn hơn so với giá mua vào và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất. Không thể khẳng định là lời hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp để lên thổ cư. Tuy nhiên, thực tế chỉ ra rằng nếu được phép chuyển lên thổ cư thì đa số trường hợp sẽ có lãi nhưng đây là kênh đầu tư khá mạo hiểm và có rủi ro.
